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  • 越律說法|馬強:民法典居住權規定所涉實務問題之研究

    民法典規定的居住權可以分為合同型居住權、遺囑型居住權和法院裁決型居住權,對于口頭居住權合同的效力,要分別情況加以處理,不能一概認定為合同未成立;對于所有權與居住權發生沖突的處理,要區分登記與交付、合同訂立順序、第三人是否明知等情況并衡量各方當事人的利益予以處理;在具體案件中要注意區分人役型居住權和用益型居住權,適用不同的裁判理念處理。對于遺囑型居住權,要以繼承開始時作為居住權的設立時間。對于法院裁判型居住權,要以法律文書生效時間作為居住權的設立時間。

    2022061007040274

    關鍵詞:居住權類型 權利沖突 登記 設立

    居住權是指以居住為目的,對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。它是大陸法系民法典中的常見制度。居住權制度起源于羅馬法,植根于羅馬社會特殊的家長權的家庭制度和概括繼承制的遺產繼承制度,為弱勢群體解決居住問題而創設,后為法國、德國、日本等國和我國澳門地區借鑒和吸收并沿用至今。我國民法典增加規定了居住權這種新型用益物權,并以設立方式為分類標準將居住權劃分為合同型居住權、遺囑型居住權和法院裁判型居住權。民法典實施后,人民法院處理了一批有關居住權的糾紛,案件處理中遇到的問題,尚有結合民法典的有關規定加以研討的必要。本文結合審判實踐,對民法典居住權制度適用中發現的問題加以探討。

    一、合同型居住權規定適用中所涉問題探討

    民法典第十四章共計6個條文,針對合同型居住權做出了相關規定。

    該法第366條規定:居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。該條以立法的形式確立了合同型居住權?;谠摋l規定,合同型居住權是指當事人雙方意思表示一致所設立的居住權。

    審判實踐中,適用民法典處理合同型居住權案件時常遇到以下問題:

    (一)口頭合同的效力

    合同型居住權是雙方當事人約定的產物,當事人必須通過居住權合同設定居住權。雙方意思表示的內容是所有權人愿意將房屋的占有、使用權出讓給對方當事人即居住權人,居住權人表示接受。按照民法典第367條的規定,設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同?;谠撘幎?,居住權合同的有關條款、居住權的內容以及居住權合同的形式,不僅要符合民法典有關居住權的規定,還要符合民法典合同編的規定?,F實生活中,許多居住權合同都是采取口頭的方式訂立的,而且對合同雙方當事人的權利義務也都缺少書面約定。對于未采用書面形式訂立的居住權合同如何認定?實踐中存有爭議。這涉及到如何準確理解民法典第367條規定立法本意的問題。我們認為,民法典第367條明確了居住權合同屬于要式合同的性質,民法典之所以要求當事人必須以書面形式訂立居住權合同,其立法本意無非是基于三點:一是保存證據,留待發生爭議時有據可查。毋庸諱言,書面合同的證明力明顯高于口頭合同,遇有糾紛時可以證明原委。二是明確合同內容,便于當事人依據約定行使權利履行義務。即通過訂立書面合同,可以明確合同內容,當事人對自己的權利義務了然于胸。三是便于辦理物權變動登記手續。辦理物權登記手續需向登記機關提交的申請資料之一就是書面合同,從物權變動的角度講,書面合同更便于登記機關審查申請登記事項是否齊全,以便于決定是否予以登記設立或變更居住權,登記機關無法根據口頭合同辦理居住權登記。但是否因為居住權合同是要式合同,就可以否認口頭居住權合同的效力?或者說口頭形式訂立的居住權合同未成立或者無效?我們認為,書面合同還是口頭合同只是合同的形式問題,合同形式是否影響合同的成立與效力,還需要考察民法典有關合同形式對合同成立與效力影響的規定。

    民法典合同編第469條第1款規定了合同訂立的形式——書面、口頭或者其他形式。該法第135條規定第1款民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式,該法第2款進一步規定法律行政法規規定或者當事人約定采用特定形式的,應當采用特定形式。但對法律、行政法規規定應當采用特定形式而沒有采取特定形式訂立的合同的后果,民法典沒有規定。居住權合同即屬于此類問題。

    我們認為,對于法律、行政法規只明確要求采用特定形式,但沒有對不采用該形式的合同的后果做出明確規定的,應當從鼓勵交易、促成交易的角度出發,依據民法典有關合同效力的規定考量確定其效力,不能僅因為其沒有采用特定形式而否認其效力。合同形式、合同訂立、合同效力是三個不同層面的問題,合同形式是當事人合意所采取的方式,是合同內容的表現方式,與合同內容密不可分,主要用以判斷當事人之間是否存在合同關系,以及確定合同的具體內容,在法律對合同形式作出明確規定的情形下,合同欠缺法定形式可能導致合同不成立或者無效;合同的訂立,是當事人互為意思表示,達成合意的過程。合同是否成立,取決于當事人的意思表示是否達成一致,即要約、承諾是否成立;合同的效力是指依法成立的合同在當事人之間產生的法律拘束力,反映了法律對當事人之間合意的評價。合同是否有效,取決于合同是否符合民法典關于合同效力的有關規定。由此可見,合同形式只是合同內容的外在表現,除非法律、行政法規作出特別規定,否則,合同形式不應當影響合同的訂立與效力。在民法典對居住權合同形式的后果沒有作出明確規定的情形下,認定口頭訂立的居住權合同未成立或者無效,缺乏法律依據,也會使生活中大量的口頭居住權合同處于未成立或者無效的境地,不利于當事人權益的保護和房屋使用關系的穩定。我們認為,對于口頭訂立的居住權合同,還是要基于民法典合同訂立與效力的有關規定,區分具體情況,準確處理。(1)對于當事人雙方均認可口頭居住權合同,或者雖然沒有直接認可口頭合同,但訴訟中對口頭合同的存在不持異議,只是要求對方騰房或者解除合同的,應當根據自認規則認定口頭居住權合同成立,按照有效合同的規定處理。(2)對于是否達成了口頭合同雙方當事人各執一詞,如果有其它證據能夠證明口頭合同存在的,認定口頭合同成立。(3)當事人雖然否認存在口頭合同,但已經實際入住對方的房屋,由于居住權合同的主要義務已經履行,則應當依據民法典第490條第2款的規定,認定合同成立。

    實踐中經常發生這樣的糾紛,同時存在口頭居住權合同和書面居住權合同,于此情形,應當如何處理?我們認為,民法典將居住權合同的成立與居住權的設立分為兩個行為,居住權合同的成立準用民法典合同編的規定,居住權的設立準用民法典物權編的規定。因此,在具體案件中,也應當把握這一原則。如果就一套房屋的居住權既存在口頭合同又存在書面合同,有登記的,適用登記在先原則處理;均沒有辦理登記手續的,則要適用實際交付原則處理;在都沒有辦理登記手續,又都沒有交付房屋的情況下,則要適用合同簽訂在先原則處理。

    (二)所有權與居住權發生沖突的處理——以居住權登記為中心

    依據民法典第368條的規定,合同型居住權自登記時設立。由此可見,對于居住權的設立,我國采用登記生效的物權變動模式,即居住權合同簽訂后,居住權并沒有設立,只有當當事人持居住權合同到不動產登記機關登記后,居住權方能設立?,F實生活中,居住權辦理登記手續的不多,特別是許多無償設立的居住權,發生在具有特定身份關系的當事人之間,要么和單位之間具有隸屬關系,要么是互為親屬關系,還有在民法典實施前設立的居住權,法律沒有居住權登記的規定,這些居住權都沒辦理過登記手續。由此引發的問題是,沒有辦理登記的居住權,發生糾紛后如何處理?值得探討。

    實踐中,與此相關的糾紛大致有如下幾種:

    1.當事人之間簽訂了居住權合同,但沒有辦理登記,一方反悔,要求確認居住權合同無效。

    2.當事人訂立居住權合同后、辦理登記手續前,房屋所有人將訴爭房屋出售并與買受人辦理了所有權過戶手續,買受人起訴要求居住權人騰退房屋。

    3.當事人辦理了居住權登記,隨后將房屋出售,買受人要求辦理買賣過戶手續。

    我們認為,上述問題的發生,系居住權與所有權發生了沖突,處理上述糾紛,要平衡好居住權人與所有權人、案外第三人的利益,對各方利益作出衡量后公平處理。

    對于第一種情形,要審查居住權合同是否符合民法典合同編關于合同效力的有關規定,如果居住權合同合法有效,則駁回原告的訴訟請求,如果被告要求辦理居住權登記的,可基于居住權合同的約定,判令原告繼續履行登記義務。這樣處理的理由是:居住權合同的成立與效力,涉及當事人的意思表示真偽與法律對其合同內容和形式的判斷,對此,應當依據民法典合同編關于合同訂立與合同效力的規定認定。如果符合民法典的有關規定,合同自然有效,原告的起訴沒有法律依據,法院當然要駁回其訴訟請求。至于居住權登記,其發生的是物權變動的效力,也就是能否對抗居住權合同以外第三人的問題,在第一種情形下,解決的紛爭發生在合同雙方當事人之間,不存在合同以外第三人的權益,因此,居住權是否登記,不是當事人爭議的焦點,也不是本案審理的內容,法院只需審查合同效力即可,無需解決登記問題。當然,民法典實施后,居住權辦理登記已經成為法律規定的義務,如果居住權人主張所有權人辦理登記,法院則應當根據民法典的規定,判令所有權人辦理居住權登記手續。

    對于第二種情形,當事人雙方訂立了居住權合同,但卻涉及到合同以外第三人的利益。對此我們認為,要平衡居住權合同當事人特別是居住權人與房屋買受人及第三人的利益,在第三人系善意取得所有權并對居住權合同訂立不知情的情形下,應當分別情況處理:

    (1)對于無償設立的居住權,如果又發生在具有特定身份關系的人之間,居住權人除了這套房屋又居無定所,由于其系解決居者有其屋的問題,具有社會保障的性質,應當比照買賣不破租賃的原則處理,在確認買受人所有權的前提下,保障居住權人享有居住權,并要求其盡快補辦居住權登記手續;如果居住權人另有住所可以居住的,則要保護善意第三人即買受人的利益,支持買受人的訴訟請求,判令居住權人騰房。

    (2)對于有償設立的居住權,其多具有投資性質或者改善生活品質的目的,如城市居民在鄉村通過居住權合同取得農民房屋的居住權供節假日休閑度假等,則嚴格依照物權變動的有關規定,以登記作為物權變動的條件。當事人簽訂居住權合同后,居住權并沒有設立,不發生物權變動的效力。居住權沒有辦理登記的,不能對抗所有權人,居住權人不能取得居住權,只能基于債權合同要求出售人(原所有權人)承擔違約責任。如果第三人在訂立房屋買賣合同時知道該房屋訂立有居住權合同的情況仍然購買該房屋,則視為其同意居住權合同的訂立,其在取得所有權的同時,應當允許居住權人取得居住權并為其辦理居住權登記。

    對于第三種情形,由于居住權已經辦理登記,自登記時居住權設立。所有權人購買該房屋的,在性質上屬于其購買了設有居住權的房屋,并不妨礙基于房屋買賣合同辦理所有權過戶手續,只不過所有權人須容許居住權人繼續使用該房屋。

    (三)合同型居住權的類型

    按照學理解釋和大陸法系有的國家(如德國)的規定,合同型居住權可分為人役型居住權和用益型居住權。我國民法典第366條規定居住權“以滿足生活居住的需要”為要件,同時該法第368條規定居住權以無償設立為原則、第369條又規定居住權不得轉讓、繼承。上述規定,符合人役型居住權的特征。該法在作出上述規定的同時,第368條又肯認當事人可以以約定的形式設立有償的居住權合同、第369條也以當事人約定的例外肯認設立居住權的住宅可以出租。上述例外的規定符合用益型居住權的特征。民法典規定的合同型居住權有償無償均可,無疑為用益型居住權的存在保留了空間。因此,我們認為,我國民法典居住權的定位是清晰的,即肯認其社會保障功能,又承認其用益功能。民法典實施前,雖然當時的法律沒有規定合同型居住權,但審判實踐中存在大量涉及依據合同設立居住權益的糾紛,最為常見的以公有住房租賃、使用合同和拆遷合同、贈與合同來設立,如父親承租公房,去世后,共居子女約定對該承租的公房享有居住權;在拆遷過程中,父母與子女約定由子女購買一套拆遷安置房供父母居住至終老;父母約定將自有房屋贈與給子女,但保留居住權直至父母均去世。就民法典實施前的居住權案例觀之,合同型居住權多發生在具有特定身份關系的當事人之間如父母子女、兄弟姐妹、單位與職工等,鮮有發生在沒有特定身份關系的人之間的,并且都是以無償為原則,這就是人役型居住權。民法典實施后,由于民法典允許有償設立居住權,這將會促進以投資為目的的用益型居住權的發展。所謂用益型居住權,又稱投資型居住權,是指可以在不同主體之間有償流轉房屋占有、使用權能的權利。與人役型居住權相比,其特點在于:其一,居住權主體的廣泛性。不僅自然人,法人和社會組織均可以成為居住權人。這一特點決定了用益型居住權的權利人之間不一定具有親屬或其他特定的人身關系。其二,居住權設立的有償性。此為與人役型居住權最為本質的區別,用益型居住權的設立,完全是基于經濟利益的考量,通過對住房占有、使用權能的交易獲取利益。其三,用益型居住權的期限可由當事人雙方約定,可長可短。人役型居住權和用益型居住權在社會生活中發生的作用是不同的。審判實踐中要結合民法典的上述規定,準確區分案件中訴爭居住權的類型,對兩類案件要秉持不同的裁判理念,分別予以保護:(1)人役型居住權以保證特定群體住有所居為己任,解決居者有其屋的問題,其發生作用多以身份關系維系,或與特定主體有關,注重對住房確有困難群體的利益保護,具有社會保障的性質,不適用市場交易等價有償原則。(2)用益型居住權以實現住房的物權性利用為主要目的,主要是解決居住權流通、投資獲利的問題。其發生作用的領域極為廣泛,針對的是經濟市場中不特定群體,通過對房屋的多元化利用,實現經濟效益的最大化?,F實生活中,對民宿、農村自有房屋等房屋設定居住權即屬于此類。在落實住房租購并舉政策方面,其在滿足不同主體的住房需求、盤活空置房屋等方面都發揮了積極的作用,并且用益型居住權因為有物權保護(登記制度),其穩定性高于租賃合同,所以未來更有發展潛力。對于用益型居住權案件,要以促成交易、鼓勵交易為原則,以市場化思維考量各方當事人的利益,按照市場規則處理糾紛。

    (四)合同型居住權主體的范圍問題

    居住權人是否僅限于自然人?民法典沒有作進一步的規定,理論界和實務界對此存有爭議。例如,立法過程中,有的地方建議,增加規定:“居住權的主體范圍限定為特定的自然人,排除法人或者非法人組織?!蔽覀冋J為,居住權的主體,應當包括自然人和法人及其他組織。理由有三:

    首先,綜合民法典關于居住權的規定,不能得出居住權的主體僅限于自然人的結論。一方面,民法典第366條在規定居住權的主體時,并沒有明確使用自然人的概念,而是使用了居住權人的概念,從文義上解釋,現實生活中,享有和行使居住權的人,不僅包括自然人,也包括法人及其他組織,不可否認,民法典設定居住權的目的是滿足生活居住的需要,就其主體而言,應當以自然人為眾,但不排除在特殊情況下法人或者其他組織也能成為居住權的主體;另一方面,從民法典第367條的規定看,該條第二款第(一)項明確規定居住權合同應當包括“當事人的姓名或者名稱和住所”,這里的“名稱和住所”顯然是指法人或者非法人組織的名稱和住所。有的學者認為,本條規定的當事人并非居住權主體,而是居住權合同的主體,包括了居住權設立人。持這種主張的學者進一步指出“假定住宅所有人甲擬在其住宅上為乙設立居住權,雙方簽訂居住權合同并實際履行。此時乙作為居住權人只能是自然人。但對于居住權設立人(住宅所有人)甲而言,既可以是自然人,也可以是法人或其他組織”。當甲是法人或者其他組織時,在雙方簽訂的合同中,自然應當出現其“名稱”。此種解釋雖有一定的道理,但其很難解釋清楚物權主體為什么同物權合同的主體會有不同甚至較大差異。

    其次,現實生活中,法人或者其他組織設立居住權的例子是屢見不鮮的。典型的如單位出資建設居住小區,然后將房屋交由自己的員工居住。

    總之,我們認為,合同型居住權不以當事人之間具有特定關系為限,自然人、法人或者其他組織可以成為合同型居住權的主體,當事人之間是否具有人身關系和特定的關系在所不論。從居住權設立的最初目的考量,其主要是為了解決特定關系的人的居住問題,解決居者有其屋的問題,并且以無償為限,因此,居住權的主體以自然人為限。但隨著時代發展,作為一種使用權,其主體的范圍在不斷擴大,而且向有償發展,其目的也不再僅僅局限于解決特定關系人的居者有其屋問題,有的是為了改善生活品質、解決養老問題而設定居住權,典型的如老人將房屋出售給養老機構,但保留居住權,養老機構承擔老人的衣食住行,為老人養老送終。隨著我國老齡化問題日益顯現,這種養老模式會越來越多,法人和社會組織成為居住權主體的也會越來越普遍。于此情形,應當對居住權的主體做擴大解釋。

    二、遺囑型居住權規定適用中所涉問題探討

    遺囑型居住權是指基于立遺囑人一方(居住權出讓人)意思表示設立的居住權,立遺囑人以遺囑的方式為他人設立居住權,即立遺囑人在自己的遺囑里明確為他人設立居住權。遺囑設立居住權,包括遺囑繼承和遺贈。立遺囑人之所以為他人設立居住權,一般是因為立遺囑人與這些人之間存在特殊身份關系或者感情關系,立遺囑人為了自己去世后這些人也能得到相應的保障,而為他人設立居住權,因此,遺囑設立居住權的功能是保障性功能,更多體現的是人文關懷。

    民法典第371條確立了這種類型的居住權。其特點有三:其一,遺囑型居住權系基于立遺囑人一方當事人的意思表示而設,屬于單方民事法律行為。其二,其多以無償為原則。其三,其多發生在具有特殊關系的當事人之間。其四,其必須是為他人設立居住權。

    審判實踐中,遺囑型居住權涉及的問題主要是居住權設立的時間,換言之,遺囑型居住權是否參照民法典第十四章有關規定,自登記時設立?對此,實踐中存有爭議。一種觀點認為遺囑型居住權應以登記為設立條件,理由是:民法典關于居住權的設立有特別規定,即以登記為設立條件,該規定優先于民法典第230條適用,故未經登記,僅在遺囑中處分了居住權的,繼承人不能取得居住權。

    我們認為,回答此問題,首先需要考慮民法典第230條的規定。該條規定:因繼承取得物權的,自繼承開始時發生效力。由此可見,我國對于繼承開始后繼承人取得遺產的時間和方法,采取的是宣示主義立法例,即繼承人分得之財產自繼承開始時已歸各繼承人單獨所有。繼承開始之時就是被繼承人死亡之時。在物權取得問題上,民法典第230條并沒有區分為動產和不動產,因此,遺產雖然是不動產,但無需登記即可導致物權的變動直接發生效力,即因繼承而取得物權,取得物權的生效時間始于繼承開始而非登記之時。其次,要考慮民法典第十四章第368條與第230條在遺囑設立居住權方面的優先適用關系問題。在因遺囑取得物權問題上,相較于民法典第368條,第230條系針對繼承所產生的物權變動的特別規定,也就是說,當發生遺囑設立居住權的問題時,首先要考慮民法典第230條的有關規定,優先適用,只有在該條無法適用時,才能考慮適用第368條。民法典第371條也證明了這一結論。該條規定,以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。對民法典來說,“參照適用”的功能之一在于通過聯結不同分編之間的法律規范適用,增強了民法典內部各個分編之間的體系結合。同時,包含參照適用的規范作為準用性規范,構成了對其他一般規范的補充。對于無法直接適用一般規范予以解決的案件,通過“參照適用”規范的運用予以解決,民法規范之間由此形成聯系緊密的體系脈絡。遺囑設立居住權應遵循法律特別規定優先于一般規定的原則,參照適用的內容,應當是法律沒有做出規定的內容,如居住權的限制和消滅等。最后,如果堅持遺囑型居住權也自登記時設立,實踐中將會發生在繼承人死亡后,居住權登記辦理前,居住權處于權利真空狀態,一旦其它繼承人處分了該房屋,居住權人將無法取得居住權,那么遺囑設立居住權的目的就會落空,這無疑是不符合遺囑人通過立遺囑設立居住權來保障特定主體在立遺囑人去世后的生活居住問題的本意的。

    三、法院裁判型居住權規定適用中所涉問題探討

    法院裁判型居住權是指審判機關通過判決設立的居住權。在民法典頒布前,最高人民法院以司法解釋的形式,在婚姻家庭領域確立了法院裁判型居住權,最高人民法院《關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)》第27條第3款規定:離婚時,一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式,可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?;谶@一規定,離婚判決時,法官可以依法將居住權判給一些有特殊需要的人。有特殊需要的人不僅包括配偶,也包括與配偶有特殊關系的人主要是有血緣關系的人。當然,該司法解釋只是在婚姻家庭領域確立了法院裁判型居住權,在婚姻家庭領域之外,是否準許法院以裁決的形式設立居住權,還有賴于物權法的規定。但無論物權法是否做有規定,審判實踐中法官以裁判的形式設立居住權的情形多有存在,在排除妨礙之訴和騰房之訴中,法官通過判決設立居住權乃是不爭的事實。民法典實施后,在審判實踐中,除了基于合同和遺囑設立的居住權外,目前依然客觀存在著許多法院裁決設立的居住權。

    法院裁判型居住權不同于合同型居住權和遺囑型居住權,其特征如下:

    1.此種居住權是基于法律行為以外的原因即法院判決引起的物權變動,是公權力介入后依據公法進行的物權變動。

    2.法院裁判型居住權可以不經登記直接引起物權變動,物權變動生效的時間以法院做出的法律文書生效的日期為準。換言之,法律文書生效后,即使沒有進行不動產登記,仍應認定居住權已經發生轉移。

    3.此種居住權,多系法院為解決特殊群體住房問題而設,無需考慮當事人是否具有設立居住權的意思表示,只要一方客觀上有住房需求,法院即可創設,并且有償無償均可,期限也多為短期或不定期。

    對于我國民法典是否確立了法院裁判型居住權,值得探討。就婚姻家庭領域而言,民法典第1090條吸收了最高人民法院《關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)》第27條第3款規定的內容,規定了離婚時法官基于判決可以設立居住權。該條規定,離婚時,如果一方生活困難,有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協議;協議不成的,由人民法院判決。經濟幫助的形式,可以根據雙方當事人實際情況的不同,采取現金幫助、勞務幫助或實物幫助等,還可以視情況采用一次性幫助、定期幫助或住房幫助等其他形式。從民法典離婚經濟幫助制度的規定看,法官依裁判設立居住權,應當符合民法典第1090條規定的條件:一是接受幫助的一方必須生活困難,一方離婚后沒有住處的,屬于生活困難;二是離婚經濟幫助僅限于在離婚時提出,并以另一方有負擔能力為前提;三是以住房幫助的形式,可以是居住權,也可以是所有權。具體是提供所有權還是居住權,根據案件實際情況確定。提供居住權的,法官可以根據情況對居住權設立一定的期限或者條件,當期限屆滿或者條件達成時,提供經濟幫助的一方即不再承擔經濟幫助義務。由此可見,民法典對離婚時法院裁判型居住權的設立規定了具體適用條件。

    值得探討的問題是,在婚姻家庭領域外,民法典是否允許司法裁判設立居住權?對此存有爭議。一種觀點認為,我國民法典第229條規定:因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。據此主張我國民法典規定了法院裁判型居住權。我們認為,雖然在民法典物權編有關居住權的條文里面沒有明確規定訴訟可以作為設立居住權的一種方式,但仔細探究民法典第229條規定,可推知法院做出的生效裁判文書可以成為居住權設立的一種依據。因此,應當將其解釋為因生效法律文書和征收決定引起物權變動的規定,即人民法院可以依據法律文書設立居住權。實踐中,通過訴訟途徑設立居住權的案例已經出現,如上海市第二中級人民法院審結了因房屋拆遷利益分配而引發的案件,該案最終以設立附期限居住權、支付補償款的方式結案,雙方當事人一同前往不動產登記機關辦理了居住權登記手續即“因人民法院生效法律文書設立并登記居住權的案例”??紤]在養老、公房租賃等領域普遍存在著法院裁判設立的居住權,如果將居住權來源僅限于合同和遺囑,按照目前客觀存在的居住權糾紛,不能完全滿足現實需要,因此,應當對法院裁判設立居住權持開放和肯定的態度,在具體案件設立居住權時,可以參考離婚時法院裁判居住權的設立條件。

    法院裁判型居住權何時生效?實踐中不無疑問。一種觀點認為,我國民法典第229條規定:因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。另一種觀點則認為,法院裁判型居住權須依照民法典第368條的規定辦理居住權登記后方能設立。對此,我們認為,法院的裁判文書生效之日,就是居住權的設立之時,無需辦理登記。

    登記公示主義只適用于基于法律行為發生的物權變動場合。法院裁決設立居住權是非基于法律行為發生的物權變動。所謂非基于法律行為發生的物權變動,是指因為法律規定的原因,如繼承、法院生效判決、征收等事實導致物權的產生、變更和消滅。非基于法律行為的物權變動是不需要辦理登記,就可以直接依據法律的規定,發生物權效力。這是因為法律基于政策考慮,需要賦予一些事實行為和事件具有物權變動的效力。在非基于法律行為發生的物權變動中,導致物權變動的原因是行使公權力的結果(法院的生效法律文書),公權力行使的結果已經具有很強的公示力,無需再通過公示向外彰顯此種物權變動,因此,登記不是物權變動的生效條件。判決和裁定生效后,在當事人之間發生了事實上的物權變動,判決和裁定確立的權利人是物權人,作為物權人,新的權利人有權請求原權利人返還財產和交付財產,有權基于物權申請辦理變更登記或更正登記,在原權利人擅自處分財產或者對財產造成損害的情況下,新的權利人有權基于物權請求權要求其返還原物或者停止侵害。但應指出的是,法院裁決設立居住權雖然無需登記就發生物權變動的效力,但新的權利人取得的物權是效力不完全的物權,或者說是權利受到限制的物權,這種限制主要表現為新的權利人如果通過法律行為轉讓物權,其必須先辦理物權登記,因為民法典第232條規定:處分依照本節規定能夠享有的不動產物權,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生法律效力。這表明,盡管非基于法律行為的不動產物權變動不以登記為物權變動的生效要件,但已經因此而取得了不動產物權的權利人,再行處分該物權時,如果依據法律的規定必須登記,就應當登記,否則權利人對該物權的處分不發生物權變動的效力。當然,此種登記并非設權登記,在性質上屬于“宣示登記”,不過在于宣示已經發生的物權變動而已,即權利人向登記機關申請將其因裁判文書而取得的居住權載入登記簿中,從而向外界加以展示或宣示。

    實踐中存在的另一個問題是,民法典實施前,人民法院基于判決設立了大量的居住權,民法典實施后,這些判決設立的居住權如何處理?不無疑問。實踐中已經出現了當事人持民法典實施前的判決書到登記機關申請辦理居住權登記的實例。我們認為,對于民法典出臺前法院已經確認的居住權或者其他居住性權利,應當適用民法典的規定設立具有物權性質的居住權并辦理登記。

    文章來源:《法律適用》2022年第5期

    馬強,北京市第一中級人民法院院長,教育部重點科研基地中國人民大學民商事法律科學研究中心研究員,對外經濟貿易大學法學研究員,全國審判業務專家,民商法學博士,管理學博士后

    本文是作者主持的北京市法學會2021年市級法學研究課題重點課題“民法典實施研究——以居住權為中心”【立項編號:BLS(2021)A010—1】的階段性成果。

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    俞彬彬律師俞彬彬律師管理團隊
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