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  • 經濟適用房轉讓合同糾紛的裁判規則

    經濟適用房轉讓合同糾紛的裁判規則

    經濟適用房制度作為我國的一項住房保障制度,有其嚴格的準入條件。由于經濟適用房的建設用地系由劃撥方式取得,并且免收土地出讓金,因此產權不完整,被限定為“有限產權”,在收益權和處分權上存在限制。

    《經濟適用住房管理辦法》對于經濟適用房的準入和退出作出了具體規定,明確其5年內不得上市交易。然而,實踐中,當事人在利益的驅動下違規交易經濟適用房的情況屢見不鮮,由此產生的糾紛不斷。

    本文以經濟適用房轉讓合同糾紛的裁判文書為研究對象,以2011年以來人民法院作出的相關裁判文書為主要范圍,歸納、提煉經濟適用房轉讓合同糾紛裁判的理念和趨勢,以供參考。

    截至2022年5月,在中國裁判文書網中輸入“經濟適用房轉讓合同糾紛”(案由)共檢索出民事裁判文書858篇,其中,由高級人民法院裁判17篇,由中級人民法院裁判285篇,由基層人民法院裁判550篇。

    在具體案例的選取上,本文遵循“兩個優先”原則:

    第一,優先選擇審判層級較高的裁判文書;

    第二,優先選擇審判日期較近的裁判文書。

    通過形式和內容兩個方面的篩選,本文最終選擇5篇裁判文書進行研究,即(2017)內01民終3874號、(2017)蘇1204民初1033號、(2020)瓊96民終171號、(2019)蘇01民終2294號、(2017)川01民終713 號。

    基本理論

    一、經濟適用房的概念和特征

    1. 經濟適用房的概念。

    經濟適用房,是指政府組織房地產開發商以微小的利潤賣給城市低收入家庭的政策性商品房。

    2. 經濟適用房的特征。

    (1)保障性。我國市場經濟迅速發展,居民收入水平差距較大,國家為了保障弱勢群體的住房權益,開發建設經濟適用房。所以,經濟適用房與商品房最本質的區別就是經濟適用房具有保障性。

    (2)商品性。經濟適用房屬于商品房,由購房者支付房款購買,在銷售過程中需要遵循市場交易的原則,這一點有別于計劃經濟體制下福利分房的性質。

    (3)經濟性。從字面上就能看出經濟適用房具有經濟性特征。具體來說,因為經濟適用房得到國家政策扶持,從行政劃撥土地到免收各種稅費、政府控制利潤,較于一般商品房來說具有較大的價格優勢。

    (4)適用性。不能因為經濟適用房經濟性的特點而忽視其適用性,更不能因為是國家的保障性住房就降低建設標準,經濟適用房必須能夠滿足人的基本住房要求。國家對于經濟適用房有規范的建設標準和要求,必須予以嚴格遵守;此外,要注重住房質量,保證其實用性,做到真正滿足相應需求。

    二、經濟適用房與商品房的區別

    1. 就房屋自身而言。

    (1)面積套型不同:經濟適用房的面積套型必須嚴格執行國家的規定;而商品房的面積套型由開發商根據市場需求自行決定。

    (2)價格杠桿不同:經濟適用房的定價以微利保本為原則,執行政府指導價,其建設用地由政府劃撥,無需支付土地出讓金,政府也免除相關的稅費;商品房的價格完全由市場決定,其建設用地為政府“招、拍、掛”出讓,開發商需要支付土地出讓金和相關的稅費。

    (3)產權登記不同:購買經濟適用房后,辦理產權登記時需要注明所購房屋為經濟適用房,買受人擁有的是有限產權;而購買商品房后,產權過戶登記買受人享有的是完全產權。

    2. 就房屋流轉而言。

    (1)出售對象不同:購買經濟適用房的資格有住房、收入、戶籍等條件限制;而商品房投入市場后,原則上一切市場主體均有購買的權利。

    (2)流轉時限不同:購買經濟適用房不滿5年的,一般不得上市交易;滿5年的,政府有優先回購權,購房人也可以在繳納土地收益等稅費后取得完全產權,予以上市流轉;而商品房買受人購買商品房后可自由上市交易,年限長短僅與繳納營業稅的多少有關。

    三、經濟適用房的指標轉讓

    1. 經濟適用房指標的性質。經濟適用房指標,即經濟適用房購買權,符合債權的法律特征,具有債權屬性。

    首先,經濟適用房指標具有相容性,屬于請求權范疇。經濟適用房購房指標因政府的行政行為而產生,可以理解為政府與購房指標享有人之間的合意。符合《經濟適用住房管理辦法》規定的特定條件的低收入家庭,通過政府的行政行為獲得經濟適用房指標后,其享有的權利是請求政府向其提供經濟適用房,屬于請求權范疇,而并非表現為對經濟適用房或者經濟適用房中所包含的政府補助直接的支配權,這一權利可以相容地存在于政府這一義務主體上,并不具有排他性。

    其次,經濟適用房指標的義務主體特定,只能是政府,屬于人權的范疇。政府在審核通過當事人購房申請之后,就應當履行提供政策性優惠住房的義務。最后,經濟適用房購買指標只能在一定期限內行使,不能無期限一直存續下去,符合債權有期限權利的特征。

    2. 經濟適用房指標轉讓的效力。對經濟適用房指標轉讓的效力存在兩種觀點。

    一是有效說。該學說認為《經濟適用房轉讓協議》是當事人在平等自愿的基礎上簽訂的,系雙方真實的意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,也不涉及公共利益,不屬于《民法典》關于無效合同規定的范疇。因此轉讓合同有效,合同雙方當事人均應履行合同義務。

    二是無效說。該學說認為,經濟適用房指標轉讓違反了《城市房地產管理法》《經濟適用房住房管理辦法》等相關法律法規的規定。經濟適用房指標的轉讓違反了經濟適用房管理秩序與市場正常秩序,損害了其他符合購房條件的低收入家庭的利益,損害對象屬于社會公共利益的范疇。

    裁判規則

    實務要點一:購買經濟適用房不滿 5 年上市交易的,因違反國家政策,客觀上損害了社會公共利益而導致合同無效

    案例名稱:張某 1 與喬某山經濟適用房轉讓合同糾紛案
    審理法院:呼和浩特市中級人民法院
    案  號:(2017)內01民終3874號

    爭議點

    張某 1 與喬某山、張某 2、第三人張某 3 因經濟適用房轉讓合同糾紛引發訴訟,該案歷經呼和浩特市回民區人民法院一審、呼和浩特市中級人民法院二審。在二審中,當事人就簽訂的定金收條是否合法有效產生爭議。

    裁判說理

    本案中,2017年4月8日,張某1與喬某山簽訂定金收條,該收條約定了訴爭房屋的坐落位置、房屋價款、相關費用的負擔及違約責任等事項,已具備房屋買賣合同的主要內容,實為經濟適用房買賣合同。

    《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《經濟適用住房管理辦法》均規定,經濟適用房屬于政策性住房,購房人擁有有限產權。購買經濟適用房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

    購買經濟適用房滿5年,購房人可轉讓經濟適用房,但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產權。

    由此可見,經濟適用房系政府面向城市低收入住房困難家庭提供的具有保障性質的政策性住房,對于經濟適用房的購買資格、上市交易等均存在限制。

    張某1未舉證證明其已履行上述手續便上市出售房屋,不符合上述規定。一審判決認為雙方簽訂該合同違反國家政策,客觀上損害了社會公共利益,認定無效正確,予以確認。

    實務要點二:經濟適用房轉讓協議系雙方當事人的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的禁止性規定,即應為合法有效

    案例名稱:韓某與錢某彬、陶某民經濟適用房轉讓合同糾紛案
    審理法院:泰州市姜堰區人民法院
    案  號:(2017)蘇1204民初1033

    爭議點

    韓某與錢某彬、陶某民因經濟適用房轉讓合同糾紛引發訴訟。在一審中,當事人就被告是否應當配合原告辦理房屋產權過戶登記產生爭議。

    裁判說理

    本案中,案外人錢某梅受兩被告委托與原告簽訂經濟適用房轉讓協議書,該協議系原告韓某與被告錢某彬、陶某民雙方當事人的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的禁止性規定,應為合法有效。按協議約定,原告支付購房款,被告應協助原告辦理相關產權過戶手續。

    原告向本院起訴后,本院通過郵寄及電話等方式通知被告到庭,被告未到庭,案外人到庭說明已收到原告交付的款項,且款項按被告指示償還了相關債務,原告請求判令被告協助辦理登記手續的訴訟請求,符合法律規定,人民法院予以支持。

    實務要點三:經濟適用房的建設和銷售,除了遵守合同約定之外,還必須符合國家和地方的相關經濟適用房政策性規定

    案例名稱:韓某影與文昌市住房和城鄉建設局經濟適用房轉讓合同糾紛案
    審理法院:海南省第一中級人民法院
    案  號:(2020)瓊96民終171號

    爭議點

    韓某影與文昌市住房和城鄉建設局(以下簡稱文昌市住建局)因經濟適用房轉讓合同糾紛引發訴訟,該案歷經海南省文昌市人民法院一審、海南省第一中級人民法院二審。在二審中,當事人就文昌市住建局單方最終確定經濟適用房單價是否符合相關規定產生爭議。

    裁判說理

    根據原國家建設部等七部委制定頒布的《經濟適用住房管理辦法》規定,經濟適用房是指政府提供優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。

    根據《海南省經濟適用住房管理實施辦法》第17條第1款規定,經濟適用房的基準價和指導價由市、縣價格主管部門會同住房保障主管部門審核確定,報市、縣政府批準向社會公布。

    鑒于經濟適用房特有的政策性和保障性,經濟適用房的建設和銷售,除了遵守合同約定之外,還必須符合國家和地方的相關經濟適用房政策性規定。

    本案中,文昌市住建局作為該經濟適用房項目的建設單位,在項目完工后,經與施工方結算,報經審計部門審計、物價部門核定,并經文昌市政府常務會議討論通過,最終確定房屋基準單價1606.65元/平方米。該經濟適用房最終確定的單價符合雙方合同和相關政策的規定。雙方合同中約定的1350元/平方米單價是預算價,不是結算價。文昌市住建局作為該經濟適用房項目建設單位,根據雙方合同和相關政策性規定,經履行相關審計、物價核定、政府常務會議討論,最終公布確定房屋單價,并未違反法律的禁止性規定。

    上訴人主張文昌市住建局無權單方最終確定房屋單價及主張合同約定的計價條款無效的抗辯,沒有事實根據和法律依據,不予采納。

    實務要點四:辦理經濟適用房產權登記過程中,相關記載與實際房屋性質不一致的,不能構成當事人否認該房屋性質的理由

    案例名稱:張某與南京市消防支隊經濟適用房轉讓合同糾紛案
    審理法院:南京市中級人民法院
    案  號:(2019)蘇01民終2294號

    爭議點

    張某因與南京市消防支隊(以下簡稱南京消防支隊)因經濟適用房轉讓合同糾紛引發訴訟,該案歷經南京市雨花臺區人民法院一審、南京市中級人民法院二審。在二審中,當事人就房屋性質產生爭議。

    裁判說理

    本案中,2003年12月9日,中國人民武裝警察部隊消防局關于南京消防支隊經濟適用房立項建設的批復(武消營〔2003〕20號)載明:同意南京市消防支隊建設經濟適用房,建設地點位于南京市雨花臺區招待所,建設用地2000平方米;住房建設所需投資按《武警部隊經濟適用住房建設管理實施細則》執行,通過預收個人購房款籌集,不得占用單位經費,并要求武警部隊后勤部按照《關于加強武警部隊經濟適用住房建設管理的意見》要求,加強經濟適用房的建設、出售和管理工作。

    案涉房屋立項、規劃、建設、并至房產部門辦理初始登記時,均按經濟適用房進行審批,故房屋性質應屬于經濟適用房。案涉房屋辦理產權登記過程中相關記載與實際房屋性質不一致,不能構成上訴人否認該房屋性質的理由。

    實務要點五:經濟適用住房轉讓協議違約金立法采用“補償性為主,懲罰性為輔”的基本原則,以補償守約方的實際損失為主要功能

    案例名稱:霍某田與姜某經濟適用房轉讓合同糾紛案
    審理法院:成都市中級人民法院
    案  號:(2017)川01民終713號

    爭議點

    霍某田與姜某因經濟適用房轉讓合同糾紛引發訴訟,該案歷經成都市錦江區人民法院一審、成都市中級人民法院二審。在二審中,當事人就違約金過高是否應予調整的問題產生爭議。

    裁判說理

    根據《合同法》第114條第2款(對應《民法典》第585條第2款)規定,“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。

    本案中,第一,在履行合同過程中,霍某田不能交付房屋及辦證存在違約行為,則其應當積極退還本金,但在截至本案二審判決作出前,霍某田對本金部分的款項也僅償還約二分之一,其在履行合同的過程中存在過錯;第二,參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第26條(對應2020第二次修正《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第25條)的規定,霍某田從2012年7月即占用姜某交付的房款700000元、從2013年7月即占用姜某交付的房款90000元,霍某田承諾計算至2014年12月5日的違約金亦未超過房款本金年利率24%,故本院對違約金的金額不再調整,霍某田應當按照《承諾書》確定的金額向姜某給付款項。因霍某田未按照《承諾書》向姜某給付款項,原審法院依照公平原則酌情確定霍某田支付從2014年12月6日起至2016年4月15日止的利息恰當,本院予以維持。

    小結

    經濟適用房系政府面向城市低收入住房困難家庭提供的具有保障性質的政策性住房,其在購買資格等方面均存在限制。經濟適用房轉讓協議系雙方當事人的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的禁止性規定,轉讓協議即為合法有效。

    但是購買經濟適用房不滿5年上市交易的,因為客觀上損害社會公共利益,人民法院通常會認定合同無效。在辦理經濟適用房產權登記過程中,相關記載與實際房屋性質不一致的,不能構成當事人否認該房屋性質的理由。

    此外,對于經濟適用房轉讓協議未能履行的違約金,立法上采用“補償性為主,懲罰性為輔”的基本原則,來補償守約方的實際損失。

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