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  • 買房子的價格比開發商備案價格高,怎么維權?

    買房子的價格比開發商備案價格高,怎么維權?

    商品房買賣價格超過備案價格法律后果論述

    買房子,對很多家庭來說都是一件大事,不僅需要投入大量時間金錢,選購商品房的過程中,也可能會面臨各種糾結與困惑。今天,我們就來談談購房過程中極為關鍵的價格問題。

    一、商品房價格備案制度

    作為大金額交易,商品房價格往往是購房者在購房過程中關注的重中之重。那么,關于商品房價格如何確定,消費者選擇和判斷的依據是什么?我們可以通過有關規范性文件進行解讀。

    《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(2010)10號)明確指出:“對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售?!?/p>

    《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房(2010)53號)也明確規定:“取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,并嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售?!?/p>

    我國房地產市場以政府指導價格為基礎,開發商自主決定商品房價格。為了房地產市場平穩健康發展,2010年起,我國就開始推行商品房銷售價格備案制度,各地區以地方性規章及地方性規范文件等形式,規范商品房銷售及價格備案等行為。雖然具體規定各有不同,但總體思想是對商品房銷售價格進行監管,嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價,要求開發商按照備案價格對外銷售,嚴禁在標價之外擅自加價。因此,購房者在簽訂認購書前,一定要查詢該房備案價格,確定開發商是否存在擅自加價等違法行為。

    二、商品房銷售價格高于備案價格的情形及法律后果

    雖然我國施行商品房銷售價格備案制度,但現實交易中,商品房銷售價格高于備案價格、或者通過其他方式增加消費者購房成本的現象屢見不鮮。

    (一)合同價格明顯高于備案價格

    此種情況在購房合同上體現的最為明顯,影響也最為惡劣。合同價高于備案價,對購房者最直接的影響就是商品房買賣合同無法辦理網簽。各地根據實際情況,都在備案價格的基礎上確定了相應的價格浮動比例,合同價格高于或低于備案價格的浮動比例,都會導致無法進行網上簽約程序,想要成功進行網簽,必須調整合同價格或者在規定期限屆滿后調整備案價格,再次申請辦理網上簽約手續,使購房者時間成本大幅增加。

    對于大部分人來說,購房的主要方式還是按揭。在辦理貸款時,銀行一般會根據商品房備案價格進行房產評估,確定放貸額度。合同價格高于備案價,意味著銀行放貸額度減小,購房者實際需要支付的購房款增多。

    合同價格高于備案價格,是否會導致合同無效?根據《合同法》第五十二條規定,違反法律、行政法規的強制性規定,才會導致合同無效。據此,違反法律、行政法規的管理性規定,并不當然導致合同無效。目前我國關于商品房價格調控、政府指導定價、價格備案等各類通知、意見,均為管理性規定,未形成法律、行政法規中效力性強制規定,因此,違反此類規定的商品房買賣合同,并不會必然被認定為無效,我國現行裁判案例也支持這一觀點。

    (二)不告知真實備案價格+購房優惠

    任何商品,一旦貼上“打折”的標簽,往往更能激起消費者購買欲。正是源于這種心理,衍生了該種售房定價行為:開發商事前提高銷售價格,再以打折的名義吸引購房者,當然,最終的成交價格不會高于備案價格。如果購房者在購房前沒有對房屋備案價格進行查詢,往往會以為自己是以“優惠價”購得商品房,事后發現,再以開發商“隱瞞真實備案價格”,存在欺詐情形為由,請求法院撤銷合同,往往得不到支持。

    針對此類案件,法院主要的裁判觀點是:

    第一,商品房銷售價格備案主要目的是為穩定房地產市場價格,避免無原則的價格調整對房地產市場的沖擊,屬于政府行政部門的監管措施。因此商品房備案價格并非衡量合同效力的要件;

    第二,開發商既未對購房者宣稱商品房折前總價為備案價,也未允諾在備案價的基礎上打折優惠,且商品房最終成交價均未高于備案價;

    第三,房產屬于價值較大的基本生活資料,根據一般認知,購房者在購房前必定對所購商品房進行綜合考慮,并且對影響商品房買賣的價格條款進行充分考慮和磋商才會作出購買與否的意思表示。對開發商制定的價格,購房者有接受或者不接受交易的自由。

    根據以上裁判觀點可知,法院認為商品房備案價格屬于公開信息,購房前對房屋備案價格進行了解查詢,是一般消費者的合理注意義務,此種情況下開發商一般不構成合同欺詐,購房者亦不能據此主張撤銷合同。

    (三)通過購房服務合同增加消費者購房成本

    有過購房經驗的人都知道,現在購房,大多需要通過房地產經紀公司進行交易。雖然經紀公司可以為購房者提供一定的咨詢、推介與看房服務,但服務價格往往不低。一般情況下,商品房銷售價格加服務價格會明顯高于備案價格,因此購房者起訴開發商和房地產經紀公司借購房服務協議變相加價,要求退還服務費或者主張服務費抵充購房款的案例屢見不鮮。

    歸結裁判案例可知,現階段法院對此類訴訟的裁判觀點主要為:一方面,開發商與房地產經紀公司為不同主體,與購房者簽訂的購房協議和服務協議亦為不同內容,購房者主張二者勾結,存在變相加價行為,沒有證據支持。另一方面,服務協議系購房者和房地產經紀公司基于真實意思簽訂,不違反法律、行政法規的強制性規定,為合法有效的合同關系。購房者成功簽訂購房協議,代表經紀公司的合同義務已履行完畢,因此法院對購房者退還服務費的主張不予支持。

    因此,在商品房交易過程中,購房者需要秉持審慎態度,提前查詢商品房備案價格,對比合同價格進行充分考量,避免在購房過程中掉入“價格陷阱”。

    作者:王偉華 律師,高級合伙人,企業法律顧問工作室

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    評論列表(5條)

    • 糖糖
      糖糖 2020年4月4日 上午1:57

      你好,我買房3年了,房產證也早辦下來了,但是我最近才發現當時買房的合同價高出備案價一千多一平方,因為是買首套房對這些不大懂, 而且當時售房部也沒有公示價格出來,我現在還能維權嗎?

    • 趙子龍
      趙子龍 2020年4月1日 上午6:06

      如果高于備案價買了房子,并也網簽了,才發現當時上當了,那該怎么辦,這件事是事實。本人查備案價9200元,實際買9270元,并在此基礎上多花1.5萬,并且已經網簽了?這種情況怎么維權?

    • 廢話2
      廢話2 2019年12月15日 上午10:34

      這樣說的話,那如果是銷售誘導狀態購買的消費者不是只能吃啞巴虧了嗎?

    • 廢話
      廢話 2019年9月21日 上午8:09

      說的法律一點都不支持貧民百姓 法律這么不完善為什么要制定這個法律

      • 廢話2
        廢話2 2019年12月15日 上午10:33

        @廢話確實,這樣說我們這種誘導購買房子,知道后想去談判不是只能吃啞巴虧了嗎?

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