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  • 二手房屋買賣合同毀約,要付多少違約金?

    二手房屋買賣合同毀約,要付多少違約金?

    二手房屋買賣合同毀約,要付多少違約金?

    文/陳家煒、傅玲佳

    為保障二手房交易的順利進行,在二手房買賣合同中都會設定違約金條款,且通常違約金的金額是房屋總價的20%至30%。但是在司法實踐中,即便買賣雙方已經約定了明確的違約金數額,法院判決中也并不會全數支持?,F筆者從代理的實務案例著手,探討違反二手房買賣合同約定需支付的違約金數額等相關實踐問題。

    案情簡介

    2017年5月,原告A某、被告B某、被告C公司簽訂《購房意向合同》,約定原告A某向被告B某購買位于XXXX房屋,約定房價總額為1195000元,約定任意一方違約的違約金按照房屋轉讓總價10%計算即119500元。同日,原告A某支付了購房意向金10000元整。期間,因被告B某遺失房屋所有權證,雙方購房事項出現拖延,后又因房屋所在地區的二手房屋價格存在較大幅度上漲,被告B某通過被告C公司告知原告A某,要求加價購房。

    2017年7月,原告A某要求按原約定房價購房遭被告B某拒絕為由,訴至法院,請求依法解除《購房意向合同》、支付違約金、退還購房意向金。

    法院認為

    各方簽訂的《購房意向合同》系各方當事人真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應確認有效。庭審中,各方一致同意解除《購房意向合同》,本院予以確認。被告B某自認系因《購房意向合同》約定轉讓價格過低而不同意賣房給原告,其行為已構成違約,應當承擔相應的違約責任?,F原告要求被告B某退還其以收取的購房意向金10000元,理由正當,本院予以支持。當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款,故原告有權在本案中選擇適用違約金條款。關于違約金的數額,原告根據《購房意向合同》的約定按房屋總價的10%主張119500元,被告B某提出了違約金過高的抗辯,鑒于原告未能提供充分有效證據證明其實際損失,故本院根據房價的漲幅、合同履行情況、雙方的過錯程度及預期利益等綜合因素,酌情支持違約金90000元。

    案情分析

    在司法實踐中,根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條等相關規定內容,若約定的違約金過分高的,法院會對約定的違約金進行調整。

    一、違約金數額以實際損失為原則

    在司法實踐中,違約金數額的認定仍依據“誰主張、誰舉證”的舉證原則,即只要一方主張違約金數額過高的,除非另一方能夠舉證證明其實際損失數額的,否則很大可能將面臨獲得無法支持全部數額的判決,法院通常會參考其他因素而調低違約金。同時,在調整違約金、作出判決后,若一方不服提起上訴的話,仍需對其主張承擔舉證責任,由此舉證實際損失的難度較大。

    案例一:

    案號:(2021)浙0109民初20150號
    審判法院:杭州市蕭山區人民法院

    案情簡述:曹某將拆遷安置房(僅有選房公證書,無房產證)以110萬元的價格售予王某,已收取了5萬元購房款。但因曹某資金緊張,又將房屋以75萬元的價格售予第三人。王某起訴要求曹某承擔違約責任,該房屋在訴訟中經評估,價值為225萬元。

    裁判理由:“關于曹某應賠償的合理損失,經審理認為,本案中曹某違背誠實信用原則,將案涉房屋“一房二賣”且亦實際無法履行合同,曹某應賠償王某合理損失;就合理損失的具體數額,根據《中華人民共和國民法典》第五百八十四條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償數額應當相當于違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失”之規定,應以實際損失為基礎,兼顧協議履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,本院結合以上因素酌情確定合理損失為120000元。鑒于王某主張的違約金、房屋差價損失、評估費、律師代理服務費實質均系其主張的損失,本院在上述合理損失120000元中已作考量并予以支持,故其他損失不再支持?!?/p>

    案例二:

    案號:(2021)浙0109民初21867號
    審判法院:杭州市蕭山區人民法院

    案情簡述:2021年5月,賣方陳某與買方許某簽訂《購房意向合同》,將其房屋以502萬的價格出售給買方。買方支付了20萬元意向金(后轉化為定金)。合同約定,若發生違約情形守約方不選擇定金罰則的,可按房屋轉讓總價的20%要求對方支付違約金。后因賣方陳某個人涉訴,房屋被法院查封,無法簽署網簽合同。違約情況發生后,案涉房屋周邊房價上漲幅度較大。

    裁判理由:“本案中,許某未能舉證證明其因陳俊勇違約造成的實際損失金額,本院綜合考慮雙方合同內容、履行情況以及許某可能遭受的損失范圍,酌情調整違約金為500000元,許某超出部分的訴訟請求本院不予支持。以上違約金已足以彌補許某的實際損失,故對許某的定金利息損失訴訟請求本院不予支持?!?/p>

    法律依據:

    《中華人民共和國民法典》第五百八十四條:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

    《中華人民共和國民法典》第五百八十五條:當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

    約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

    當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。

    二、違約金數額以其他因素為調整

    違約金數額以實際損失為原則,同時因其他因為進行調整,即在司法實踐中,法院還需結合合同履行階段、合同履行情況、違約方是否存在主觀故意、違約方的過錯程度以及違約方給相對方造成的損失數額等因素,綜合考慮進行裁決。

    案例一:

    案號:(2021)浙0102民初7394號
    審判法院:杭州市上城區人民法院

    案情簡述:在該案中,原告與被告簽署了房屋轉讓合同,約定轉讓價款為240萬元。簽約后,原告及時騰空了住客,但是被告卻再三附加條件,制造交易障礙,拒絕履行。三個月后,原告只得將房屋售予他人,價230萬元。

    裁判理由:“依據協議約定,被告無正當理由單方要求解除協議的,視為其根本性違約,需向原告支付相當于總房價款20%的違約金。被告庭審中申請減少違約金額,綜合考量涉案房產實際交易情況,本院酌定被告應承擔違約金20萬元?!?/p>

    案例二:

    案號:(2021)浙01民終94號
    審判法院:浙江省杭州市中級人民法院

    案情簡述:賣方因債務問題,無法根據房屋買賣合同的約定過戶房屋給買方。買方已支付定金50萬元、預付款100萬元,訴請要求解除合同,并要求賣方按合同約定賠償違約金80萬元。

    裁判理由:“而合同解除的根本原因在于案涉房屋因周葉某某、陳某某其他民事糾紛被依法查封、拍賣所導致,故系周葉某某、陳某某違約所致,周葉某某、陳媛媛應承擔違約責任。故原審法院結合本案具體情況,酌情判決周葉某某、陳媛媛支付褚吉芬違約金50萬元尚屬合理?!?/p>

    總結

    我們可以發現,二手房屋買賣糾紛中的違約金金額,往往會因違約一方主張過高而進行調整。調整過程中,一般會考慮下列問題:

    1、已付購房款比例及其中的已付定金金額;

    2、簽訂購房合同時房屋是否存在未辦產證等購房人明確可知曉的瑕疵;

    3、是否存在惡意違約、欺騙、故意拖延等行為;

    4、其他損失,比如房屋買賣合同毀約后又售予他人的差價等可得利益損失,也在綜合考慮違約金金額的范圍之內。

    從客觀上講,如果一審法官已經在依據法律且充分考慮各方當事人的基礎之上做出了判決、合理的行使了法官的自由裁量權,從維護公眾對于基層法院的信任度、維護基層法院公信力等角度出發,二審法官往往會尊重一審法官對自由裁量權的運用,較大概率在這一類問題上會維持原判。所以,要盡可能地在一審中表明主張,將違約金確定在一個公平、合理的金額。

    作者:陳家煒律師,傅玲佳律師助理

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